Une collecte en hausse modeste mais loin des sommets
Le secteur des fonds immobiliers achève progressivement sa transition vers un nouveau paradigme. Après avoir connu des années fastes puis traversé une crise majeure, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) s'acclimatent désormais à un rythme de collecte sensiblement inférieur à celui d'avant 2022, conséquence directe de la méfiance persistante des épargnants et de l'effondrement de l'investissement à crédit.
Entre janvier et juin 2026, les SCPI ont collecté 2,7 milliards d'euros brut, soit 2,2 milliards d'euros net une fois déduites les demandes de rachats. Ces chiffres représentent une hausse de 2,6 % par rapport au premier semestre 2025, selon l'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (Aspim), qui regroupe plus de 112 sociétés de gestion agréées par l'AMF gérant 287 milliards d'euros d'actifs.
Une collecte très concentrée
Toutefois, ces résultats restent bien en deçà des sommets atteints en 2022, année record durant laquelle les SCPI avaient collecté 10,2 milliards d'euros net, dépassant de 37 % le précédent record de 8,6 milliards d'euros établi en 2019. La collecte a par ailleurs ralenti entre les deux premiers trimestres de 2026, passant de 1,2 milliard d'euros entre janvier et mars à 1,1 milliard d'euros d'avril à juin.
Surtout, la concentration de cette collecte s'accentue. Sur les 237 SCPI existantes, cinq véhicules seulement captent plus de la moitié de la collecte nette du premier semestre. Transitions Europe, gérée par Arkéa REIM, arrive en tête avec 270,9 millions d'euros collectés. Ce fonds, qui avait déjà enregistré une collecte nette de 430,63 millions d'euros en 2024, a vu sa capitalisation exploser de 111 millions d'euros fin 2023 à 543 millions d'euros fin 2024, puis dépasser 1,25 milliard d'euros au 31 mars 2026.
Suivent Comète (265,3 millions d'euros), Corum Origin (251 millions d'euros), Iroko Zen (230,7 millions d'euros) et Epargne Pierre Europe (142,8 millions d'euros). À elles cinq, ces SCPI ont collecté 1,16 milliard d'euros, soit 52 % du total du marché. Ce constat n'empêche pas l'émergence de nouveaux acteurs : huit SCPI ont déjà été lancées depuis le début de l'année.
Des tensions de liquidité persistantes
L'afflux d'argent frais demeure théoriquement une bonne nouvelle pour les épargnants, car il améliore la liquidité de leur placement. En temps normal, les sociétés de gestion utilisent cette collecte pour racheter les parts des porteurs souhaitant se retirer. Lorsqu'elle s'avère durablement insuffisante, les gérants risquent de ne plus pouvoir honorer toutes les demandes, laissant des parts en attente de retrait jusqu'à ce qu'ils retrouvent de la liquidité.
Or, la situation reste tendue. Fin 2025, 2,79 milliards d'euros de parts de SCPI attendaient d'être remboursées, représentant 3,14 % de la capitalisation totale du marché de 89,1 milliards d'euros. Cette situation découle directement de la crise traversée par le secteur entre 2022 et 2025, la plus profonde correction depuis la crise immobilière des années 1990. En 2025 seulement, quatorze SCPI ont abaissé le prix de leurs parts.
Cette crise trouve son origine dans la remontée brutale des taux d'intérêt décidée par la Banque centrale européenne. Entre juillet 2022 et septembre 2023, la BCE a relevé son taux de refinancement de 0 % à plus de 4 %, déclenchant une correction des valorisations immobilières à travers l'Europe. Au premier trimestre 2024, 96 des 218 SCPI du marché rencontraient des problèmes de liquidité, avec 2,4 milliards d'euros de parts en attente de retrait.
Certains véhicules ont dû prendre des mesures radicales. Le 7 janvier 2026, la SCPI Primopierre a suspendu la variabilité de son capital, une décision sans précédent pour l'un des plus grands fonds français, bloquant définitivement les rachats classiques.
Des performances affectées par les baisses de prix
Les rendements ont également souffert de ces ajustements. En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI s'établissait à 4,91 %, mais la performance globale moyenne n'atteignait que 1,46 % en raison des baisses de prix des parts qui ont absorbé une large partie des rendements distribués.
Cette situation concerne plus de 4 millions de Français détenant des parts de fonds immobiliers non cotés, y compris via des supports en unités de compte dans des contrats d'assurance-vie. La normalisation en cours du secteur marque ainsi la fin d'une période exceptionnelle et le début d'un nouveau cycle pour la pierre papier, caractérisé par une collecte plus modeste et une sélectivité accrue des investisseurs.
