La démolition et la mise en conformité au premier plan
Pour Paul-Marie Ferri, chargé de l'urbanisme au parquet de Grasse, la réponse judiciaire doit d'abord permettre de remettre les lieux en état. Dans les secteurs protégés, notamment les zones rouges, agricoles, littorales ou Natura 2000, le parquet réclame systématiquement une démolition ou une mise en conformité, avec des astreintes financières. La mise en œuvre de cette remise en état revient au service urbanisme de la direction départementale des territoires et de la mer (DDTM).
Le magistrat entend aussi tenir compte de la valeur immobilière créée par les travaux illégaux. Il prend l'exemple de 20 m² supplémentaires dans une commune où le mètre carré vaut 6 000 euros : le gain potentiel atteint 120 000 euros. Si les lieux ne peuvent pas être remis en état, l'amende doit, selon lui, être proportionnée à cet avantage et rendre l'opération déficitaire pour le contrevenant.
À l'échelle nationale, le ministère de la Justice a recensé 1 378 condamnations pénales en matière d'urbanisme en 2023, soit une hausse par rapport aux années précédentes, ainsi que 184 mesures de remise en état fondées sur l'article L.480-5 du code de l'urbanisme. Ces données figurent dans sa réponse à une question écrite du sénateur Jean-François Longeot, publiée le 4 décembre 2025.
Cette même réponse rappelle que la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a élargi les procédures permettant de prononcer ces mesures. Elles peuvent également être décidées par ordonnance pénale ou dans le cadre d'une comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité.
Au château Diter, un permis définitivement invalidé
À Grasse, le château Diter illustre l'ampleur que peuvent prendre ces dossiers. Une modeste bâtisse y a été transformée en propriété de style Renaissance de 3 000 m². Selon Batirama, le Conseil d'État a définitivement invalidé le permis de construire dans une décision rendue à la mi-octobre 2025, en retenant une fraude.
La demande de permis surévaluait volontairement les surfaces déjà existantes pour contourner les limites du plan local d'urbanisme. Toujours selon Batirama, la poursuite de travaux d'ampleur depuis 2005 et l'exploitation commerciale engagée en 2011 contredisaient la présentation du projet comme de simples extensions à usage personnel.
Patrick Diter avait entrepris la transformation de la propriété à partir de 2005. Le fisc l'a estimée à environ 57 millions d'euros en 2019. Batirama précise que la condamnation pénale prévoit 18 mois pour démolir, avec une astreinte de 500 euros par jour de retard.
Des contrôles appuyés sur le travail des communes
L'urbanisme n'est pas le contentieux le plus volumineux de la juridiction, mais Paul-Marie Ferri souligne son poids particulier sur la Côte d'Azur. Il l'attribue aux prix élevés de l'immobilier, à l'intensité de la construction et aux moyens financiers des propriétaires.
Les agents assermentés des communes assurent les constats sur le terrain. Pour présenter sa politique pénale et faciliter les échanges, le parquet a récemment rassemblé 16 maires et près de 110 responsables de services d'urbanisme. La réunion portait aussi sur la qualité des procès-verbaux : photographies, localisation précise et plans cotés doivent étayer les dossiers, permettre des poursuites efficaces et rendre les faits reprochés compréhensibles pour le contrevenant.
En cas de refus d'accès opposé aux contrôleurs par un propriétaire, une procédure simplifiée permet par ailleurs de demander au juge que la visite d'urbanisme puisse avoir lieu.
Des extensions aux abris pour voitures, les manquements courants
Les particuliers sont à l'origine de la majorité des infractions traitées. Certains dépassent les limites du permis obtenu, en construisant par exemple 300 m² alors que seuls 200 m² étaient autorisés. D'autres réalisent une extension de moins de 20 m² sans déclaration préalable. Le magistrat rappelle qu'une création d'emprise au sol ou de surface de plancher supérieure à 20 m² nécessite un permis de construire.
Le parquet examine aussi les écarts aux prescriptions du plan local d'urbanisme (PLU), qu'ils concernent la hauteur des bâtiments, leurs couleurs ou la visibilité des climatiseurs. Paul-Marie Ferri signale également des installations récentes de carports, ces abris pour voitures, sans déclaration préalable : celle-ci est obligatoire pour une emprise au sol comprise entre 5 et 20 m².
D'autres affaires, plus importantes, portent sur le changement d'usage de terrains agricoles, notamment dans la plaine du Var. Sous l'effet du manque de foncier, des parcelles accueillent du stockage, des entrepôts de voitures ou des activités commerciales à la place des cultures et de l'élevage. Lorsque du matériel est entreposé près d'un cours d'eau, le magistrat alerte aussi sur les risques majeurs de pollution.
En zone rouge, l'enjeu de la sécurité des habitants
Le respect des plans de prévention des risques d'incendie de forêt (PPRIF) et d'inondation (PPRI) figure parmi les priorités du parquet. Aucune construction n'est permise en zone rouge. Paul-Marie Ferri évoque notamment le danger du matériel entreposé par une entreprise au bord d'une rivière : une crue pourrait l'emporter et aggraver considérablement les dommages en aval.
Si les Alpes-Maritimes ont été relativement épargnées par les incendies durant l'été 2026, en comparaison du Var voisin, le substitut insiste sur le maintien d'une vigilance maximale. Il rappelle aussi les crues meurtrières déjà subies par le département, dont celles de la tempête Alex. À ses yeux, construire illégalement en zone rouge dépasse le seul manquement administratif, car des vies humaines sont directement exposées.
La tempête Alex a frappé l'arrière-pays niçois le 2 octobre 2020. D'après le bilan publié un an plus tard par Le Huffington Post avec l'AFP, elle a fait dix morts et huit disparus dans les Alpes-Maritimes, pour au moins un milliard d'euros de dégâts matériels. Ce bilan recensait 85 km de routes emportées ou endommagées, 20 ponts détruits ou inutilisables et 2 500 maisons expertisées, dont 420 condamnées.
